Đây là bài dịch từ bài viết này.
Vì trong Facebook group Bất động sản Mỹ nhiều người có câu hỏi là có nên thêm tên con vào giấy tờ nhà hay không, nhiều người chỉ comment là nên làm living trust nhưng không giải thích tại sao, nên mình dịch lại bài viết này.
Nhiều người cho rằng việc ghi tên con mình vào giấy tờ sở hữu nhà là một ý tưởng hay, đặc biệt nếu một trong hai bên cha mẹ đã qua đời. Thông thường động cơ là để tránh thuế thừa kế và chứng thực di chúc, hoặc để ngăn chặn việc bán căn nhà của gia đình để trang trải chi phí cho viện dưỡng lão. Việc đồng sở hữu các khoản đầu tư bất động sản với con cái của bạn thực sự có thể tạo ra nhiều vấn đề hơn là giải quyết được.
Việc thêm một người khác vào chứng thư nhà của bạn được coi là một món quà đã hoàn thành. Ví dụ: nếu bạn thêm tên con trai mình là chủ sở hữu chung của một ngôi nhà trị giá 250.000 USD, thì đó là một món quà trị giá 125.000 USD. Đây có lẽ không phải là vấn đề vì khoản miễn trừ quà tặng trọn đời là 12.92 triệu USD (tức $25.84 triệu cho một cặp vợ chồng). Tuy nhiên, cần phải báo cáo trên tờ khai thuế quà tặng vì số tiền này vượt quá 17,000 USD, đây là mức tối đa trong một năm đối với những món quà không cần phải báo cáo.
Quà tặng chuyển nguyên giá cho chủ mới (con bạn vừa được thêm tên trên deed). Nếu lúc mua nhà, bạn trả 50.000 USD, còn hiện giờ ngôi nhà trị giá 250.000 USD, một nửa chi phí của bạn sẽ được chuyển cho người chủ sở hữu chung mới. Con của bạn có khoản lãi chưa thực hiện (unrealized gain) là 100.000 USD trong tài sản. Tiền lãi rất có thể sẽ bị đánh thuế khi anh ta bán nhà. Chỉ có 19 tiểu bang có một số loại thuế tử vong. Bất kỳ ai sống ở một tiểu bang không có thuế tử vong sẽ có khả năng phải chịu thuế lãi vốn một cách không cần thiết đối với người thừa kế bằng cách thêm họ vào chứng thư. Ở Pennsylvania, thuế thừa kế đối với con cái chỉ là 4,5%. Thuế thừa kế có thể thấp hơn thuế lãi vốn nếu có khoản lãi lớn.
Một sự phức tạp rắc rối khác nảy sinh khi bạn thêm một người vào chứng thư của mình - họ trở thành đồng sở hữu hợp pháp của ngôi nhà. Điều này có nghĩa là nếu bạn muốn bán nhà hoặc thế chấp nhà thì bạn phải được sự đồng ý của họ. Nếu bạn đã thế chấp tài sản của mình, bạn sẽ cần phải xin phép bên cho vay thế chấp để thêm tên con của bạn vào chứng thư. Một số người cho vay có thể yêu cầu bạn tái cấp vốn (refinance)cho tài sản của mình.
Ngay cả khi bạn đồng ý về việc bán hoặc vay dựa trên vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà, các chủ nợ của con bạn có thể áp đặt quyền cầm giữ ngôi nhà (place a lien on the house) dựa trên đánh giá nợ của họ đối với con trai bạn. Nếu con bạn gặp vấn đề về thuế, một quyền giữ thuế (tax lien) có thể được áp đặt lên ngôi nhà của bạn. Nếu con bạn tuyên bố phá sản, ngôi nhà của bạn có thể phải bị bán đi. Bạn nên xem xét khả năng này ngay cả khi con bạn xử lý tiền của mình một cách có trách nhiệm. Họ có thể bị kiện do một vụ tai nạn xe cơ giới và mối quan tâm của họ đối với ngôi nhà của bạn sẽ bị ràng buộc.
Cũng có khả năng con bạn sẽ chết trước bạn. Cuối cùng, bạn có thể phải trả thuế thừa kế đối với phần nhà riêng của bạn được tặng cho con bạn. Tùy thuộc vào từ ngữ diễn đạt trên chứng thư, quyền sở hữu căn nhà của con bạn có thể được chuyển cho những người thừa kế của con (vợ/chồng của con). Thế là bạn có khả năng sẽ đồng sở hữu căn nhà với con rể hoặc con dâu của mình. Nếu con đã lập gia đình, một vấn đề tiềm ẩn khác lại xuất hiện. Nếu con bạn ly hôn, vợ/chồng của họ có thể yêu cầu căn nhà được phân chia công bằng như tài sản chung của vợ chồng (marital asset).
Cuối cùng, bạn cần xem xét những tác động mà điều này gây ra nếu bạn có nhiều con. Việc đưa tên 1 đứa con vào giấy chứng nhận tài sản có thể có nghĩa là bạn mất quyền quyết định về cách phân chia tài sản trong trường hợp bạn qua đời. Thông thường, bất động sản thường được coi là joint tenancy with rights of survivorship (JTWROS)- tức là hợp đồng chung mà tất cả tên người trên hợp đồng đều có quyền và phần tài sản bằng nhau, trong đó, nếu một người mất, những người còn lại “tự động” được hưởng toàn bộ tài sản. Nếu bạn có ba đứa con và chỉ thêm một đứa con vào chứng thư thì hai đứa con còn lại của bạn không có quyền đối với tài sản. Điều này có thể tạo ra tranh chấp giữa họ về việc phân chia tài sản một cách công bằng.
Có những lựa chọn khác để chuyển quyền sở hữu cho con để có thể tránh được những vấn đề này. Living revocable trusts (các quỹ tín thác sống có thể hủy bỏ), irrevocable trusts (các quỹ tín thác không thể hủy bỏ), grantor trusts with the right to live in the house until death (các quỹ tín thác của người cấp quyền có quyền sống trong ngôi nhà cho đến khi qua đời), quan hệ đối tác gia đình hoặc LLC, v.v. Lựa chọn tốt nhất sẽ phụ thuộc vào những gì bạn muốn đạt được. Bạn sẽ cần phải xem xét các tác động về thuế và các vấn đề pháp lý phức tạp dựa trên hoàn cảnh cụ thể của mình, cùng với luật pháp của tiểu bang nơi có ngôi nhà. Việc xem xét cuối cùng là các tài sản khác trong tài sản của bạn. Các tài sản tài chính như cổ phiếu, trái phiếu hoặc tài sản được giữ trong tài khoản hưu trí đều có bộ quy tắc riêng. Bạn có thể dễ dàng đạt được mục tiêu hơn bằng cách sử dụng một tài sản khác ngoài ngôi nhà của mình.
Bạn nên gặp cố vấn tài chính hoặc người lập kế hoạch tài sản để xác định những gì bạn muốn đạt được. Họ có thể tư vấn cho bạn về các lựa chọn cũng như ưu và nhược điểm của từng lựa chọn.
Biện giải của Rick (tác giả bài viết gốc)
Việc thêm tên con vào giấy tờ mua nhà có thể gây ra sự phức tạp và có thể không đạt được mục tiêu của bạn về lâu dài.
Ngay cả khi con biết xử lý tiền bạc một cách có trách nhiệm cũng có thể bị kiện (ở Mỹ mà), điều này sẽ khiến ngôi nhà của bạn bị phơi bày trước các chủ nợ nếu con là người đồng sở hữu.
Bạn nên tìm hiểu các phương pháp sở hữu bất động sản khác cùng với con cái để xác định cách thức nào hiệu quả nhất trong hoàn cảnh riêng của bạn.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét